Publicado por Cristina Cándido Madrid Creado: 28.06.2026 | 06:00 Actualizado: 28.06.2026 | 06:00 En Hipoteca

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CNMC Las hipotecas españolas se sitúan entre las más baratas de Europa. Este mensaje, repetido como un mantra por el sector bancario en los últimos meses, ha cobrado fuerza con la investigación que la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) abrió a principios de mes a las seis entidades del Ibex-35 por posibles prácticas anticompetitivas en el marco de la guerra hipotecaria del sector en los últimos meses. El sentir general en la banca es que el negocio hipotecario es muy competitivo y que en España se ofrecen los créditos más baratos de la eurozona.

Los números respaldan esta tesis. El tipo medio de las nuevas hipotecas se situó en abril —último dato disponible de las estadísticas del Banco Central Europeo (BCE)— en el 2,80%, la oferta más barata entre las grandes economías europeas y solo por detrás de Malta (2,08%) y Bulgaria (2,45%), con un precio medio 63 puntos básicos inferior a la media europea, establecida en el 3,43%. Desde las entidades defienden, además, que las hipotecas no son, ni mucho menos, el producto más rentable.

En las principales economías del euro, las ofertas se sitúan por encima de las españolas. En Alemania, el interés medio alcanza el 3,84%, lo que lo coloca como el cuarto más alto de la zona euro, solo por detrás de Letonia, Estonia y Lituania. En Italia se sitúa en el 3,47%; en Francia, en el 3,11%, y en Portugal, en el 2,85%, un nivel ya muy próximo al español.

La gran banca española ha reconocido abiertamente que el duelo comercial en las hipotecas entre 2024 y principios de 2026 ha alcanzado unos niveles en los que apenas es posible obtener márgenes. Según un informe de JP Morgan publicado en plena investigación de la CNMC, Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter y Unicaja perdieron de manera conjunta cuota de mercado en hipotecas en 2025. En concreto, se redujo desde el 67,7% hasta el 67% de los 345.500 millones de euros concedidos el año pasado en préstamos para adquisición de vivienda.

Pero en 2026, y en un contexto de incertidumbre y guerra hipotecaria, los principales bancos han optado por estrategias opuestas.

Mientras

Bankinter y Sabadell han apostado por reducir significativamente la concesión de préstamos para vivienda, Santander, BBVA, Unicaja y CaixaBank la dispararon en el primer trimestre, con crecimientos interanuales de hasta el 44% en el caso de la firma que preside Ana Botín. En su informe, los analistas de JP Morgan argumentan que las evidencias de rivalidad son «evidentes", tanto por la pérdida de cuota general como por la limitada rentabilidad de las operaciones. Las pesquisas del órgano regulador analizarán ahora si determinadas declaraciones públicas realizadas por directivos bancarios sobre futuras subidas de precios, especialmente en el mercado de las hipotecas a tipo fijo, pudieron influir en la competencia al permitir que otras entidades anticiparan sus movimientos comerciales.

Desde el sector niegan la mayor y ya trabajan para defender que su oferta de créditos para comprar vivienda no depende de los mensajes públicos sobre la evolución de los tipos de interés. «Nuestra política hipotecaria no depende de las ruedas de prensa", defendió esta semana el presidente de BBVA, Carlos Torres, asegurando que su entidad a veces no gana dinero con las hipotecas,



«pero engancha al cliente a otros productos y servicios». Muchas entidades utilizan estos préstamos como puerta de entrada para comercializar posteriormente otros productos financieros, como fondos de inversión, seguros o planes de ahorro. Pero, al margen de la investigación de la CNMC, la letra pequeña de esta dinámica comercial y el coste de los seguros asociados son los que no se reflejan en las estadísticas y los que elevan el precio final de la hipoteca respecto a otros países del contexto.

Los registros del BCE se construyen sobre el TEDR, el tipo efectivo definición restringida, un indicador que no incorpora los costes de los productos vinculados al préstamo, como los seguros de vida y hogar, los planes de pensiones ni el juego de bonificaciones que los bancos utilizan para presentar tipos más bajos. Es decir, los costes implícitos. Esta es la razón por la que resulta difícil establecer una comparativa fehaciente entre los mercados europeos.

La única referencia disponible es la tasa anual equivalente (TAE), que sí recoge los costes de todos los productos y que publica el Banco de España, pero tampoco sirve por sí sola para establecer comparaciones porque no considera las bonificaciones. Así, la TAE se situó en abril en torno al 2,8%, mientras que el TEDR de las nuevas hipotecas para adquisición de vivienda se mantuvo varias décimas por debajo. Si se comparan ambos indicadores en las hipotecas a más de diez años, la diferencia ronda los 0,25 puntos porcentuales.

Una brecha que, a largo plazo, puede traducirse en varios cientos de euros adicionales al año que no siempre aparecen en los gráficos, pero sí se notan en el bolsillo. A la hora de contratar una hipoteca, los bancos ofrecen bonificaciones de entre 0,5 y un punto porcentual a cambio de domiciliar la nómina y contratar sus propios seguros. Pero pocas veces se desglosa el coste real de esa vinculación.

Una pareja de 35 años que quiera asegurar 125.000 euros en el mercado libre pagará unos 230 euros anuales, según el promedio de varios comparadores. El mismo seguro exigido por el banco para acceder al tipo bonificado oscila entre 500 y 800 euros. Esta diferencia —que puede alcanzar los 600 euros al año— convierte ese atractivo 2,2% con una cuota de 950 euros en un tipo real equivalente al 2,6% y una cuota mensual 50 euros más alta de lo que figura en el escaparate.

Estos sobrecostes que engordan la TAE no son tan comunes en la eurozona. En Austria, la normativa vigente desde 2016 prohíbe estas prácticas en su forma más agresiva: las ofertas combinadas son voluntarias y apenas permiten reducir el tipo en 0,1 o 0,2 puntos, sin ventajas directas ligadas a seguros de vida. En Francia sí hay venta cruzada, pero el catálogo de bonificaciones es menos explícito que en España.

El modelo más similar es Italia, aunque está menos estandarizado y depende de cada banco. La hipoteca inversa, algo residual En España hay más de diez millones de personas mayores de 65 años propietarias de su vivienda,



pero muchas perciben pensiones que no siempre les permiten mantener el nivel de vida al que estaban acostumbradas durante su vida laboral. El valor acumulado en esos inmuebles supera los 980.000 millones de euros, siete veces más que todo el patrimonio gestionado por los planes de pensiones del país.

Un dinero en ladrillo que, sin embargo, está inmovilizado. El patrimonio en vivienda de las personas mayores se ha revalorizado de forma muy notable en los últimos años, muy por encima del IPC, en un momento en el que la pensión no siempre basta para encarar la última etapa de la vida. En este contexto está cobrando fuerza la hipoteca inversa, un instrumento financiero diseñado para convertir ese patrimonio en liquidez sin que el propietario tenga que abandonar su casa ni perder su titularidad.

Aun así, esta alternativa no termina de despegar en España, aunque 2025 cerró con el mejor dato de los últimos cuatro años. El año pasado se formalizaron 499 operaciones, un 63% más que en 2024, según la estadística del Consejo General del Notariado. El repunte llegó tras dos ejercicios consecutivos de caídas provocadas por la escalada de los tipos de interés, que habían enfriado un mercado que en 2022 llegó a rozar las 550 hipotecas inversas firmadas.

Con todo, la cifra sigue siendo modesta y queda muy lejos de las 789 operaciones que se firmaron en 2009. Actualmente, la tasa de adopción apenas alcanza las 48 hipotecas inversas por cada millón de personas mayores de 65 años, frente a las 50.000 operaciones anuales que llegan a movilizar mercados maduros como Reino Unido. "Es un producto que no ha acabado de funcionar", resume la vocal de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores, Teresa López, durante su intervención en el seminario de APIE celebrado esta semana en Santander. No obstante, reconoce que esta situación está empezando a cambiar y apunta a que Banco Santander y Mapfre están concediendo en los últimos meses hipotecas inversas por porcentajes muy superiores sobre el valor de la vivienda.

Falta de información El perfil del cliente, según el informe de 2025 de Óptima Mayores, es el de una persona de 75,5 años de media y una vivienda valorada en 512.464 euros, con la que obtiene un préstamo medio de 149.142 euros. Las mujeres solas representan el 36,2% de los contratos y las parejas, casi la mitad, el 45,7%. El principal destino del dinero es afrontar gastos corrientes, en el 41% de los casos, seguido de la cancelación de la hipoteca pendiente, con un 24%.

Geográficamente, el producto sigue siendo un fenómeno urbano: Madrid y Barcelona concentran más de la mitad de todas las operaciones del país, donde el mayor valor de los inmuebles hace más atractiva la operación. Desde el sector atribuyen este escaso desarrollo a una combinación de factores culturales y comerciales, y apuntan a tres frenos estructurales al despegue del mercado. Por un lado, la escasa cultura financiera sobre la monetización del patrimonio inmobiliario.

Según el V Barómetro del Consumidor Sénior del Centro de Investigación Ageingnomics de Fundación Mapfre, el 76% de los séniors "no confía en ninguna fórmula de licuación patrimonial", lo que demuestra la necesidad de ofrecer información clara sobre su funcionamiento y las garantías que ofrece. Por otro, la falta de estandarización en la comercialización del producto y, por último, las dificultades de financiación para los prestamistas, cuyo cobro puede demorarse décadas.

📌 España: las hipotecas baratas de la UE pero con una letra pequeña leonina (Madrid)
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